كلامكم
أجرى الخبير العقاري ومؤلف دليل “Répons’IMMO”، أمين المرنيسي، حوارا مع وكالة المغرب العربي للأنباء، تطرق فيه إلى إمكانات وتحديات وآفاق قطاع العقار بالمغرب.
1- ما هي قراءتكم لدينامية الاستثمار في قطاعي العقار والإيجار اليوم بالمغرب؟
تختلف دينامية سوق العقار، سواء على مستوى الشراء أو الإيجار. وبعبارة أخرى، لا يمكن الجمع بينهما على الصعيد الوطني في صورة عامة واحدة. هناك عدة أسواق عقارات في القطاع وبالتالي حقائق مختلفة… هناك توجهات كبرى أملتها التداعيات السوسيو-اقتصادية لأزمة جائحة “كوفيد-19” ثم الحرب في أوكرانيا. وتؤثر كلتاهما على سوق العقار الوطني. هشاشة الوضع الاقتصادي، تراجع القدرة الشرائية للأسر وارتفاع الأسعار، صعوبات التمويل وغيرها الكثير.
وفي ظل هذا المناخ القاتم المتسم بعدم اليقين، تكشف مؤشرات العقارات، بما فيها مؤشر أسعار الأصول العقارية ومؤشرات بنك المغرب والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، عن انخفاض بنسبة 15,4 في المائة في عدد المعاملات برسم سنة 2022.
وتجدر الإشارة إلى أن هذا المؤشر يهم فقط العقارات المستعملة، وهو ما يمثل نظرة جزئية للسوق، ذلك أن السوق المحلي الجديد يواجه وضعا أكثر صعوبة، حتى في نظر مهنيي القطاع (المنعشون والوكالات العقارية والموثقون وغيرهم). وفي ما يتعلق بالعقارات الموجهة للإيجار، وضع العديد من مالكي العقارات ممتلكاتهم في سوق الإيجار من أجل الحصول على دخل إضافي، ويعزى ذلك، مجددا، إلى الأزمة. وقد أدى ذلك إلى وفرة العرض مقارنة بالطلب، وإلى إعادة مراجعة أسعار الإيجار وخفضها نظرا لانخفاض القدرة الشرائية للمستأجرين.
2- ما هي الآفاق والتوجهات الرئيسية لقطاع العقارات في سنة 2023؟
لا يزال القطاع، إلى حدود الآن، ينتظر تنزيل المراسيم المتعلقة بالسكن من فئتي 300 ألف و600 ألف درهم، بصفتهما منتجان تسعى الحكومة وراء الترويج لهما من خلال منح دعم مباشر للمشترين. ويراد بهذا الإجراء أن تحل الفئة الأولى محل السكن الاجتماعي (سابقا بسعر 250 ألف درهم) والثانية لفائدة الطبقة المتوسطة. وإذا حذا المهنيون حذو الحكومة المتمثل في إطلاق هذين المنتجين، فإن السوق ستشهد زخما قويا. ولا يزال يتعين حل مسألة الربح بالنسبة للمنعشين العقاريين.
3- ما تأثير ارتفاع أسعار فائدة القروض البنكية على العقارات التجارية والسكنية؟
سيؤثر ارتفاع أسعار الفائدة المطبقة على القروض البنكية على المقترضين الجدد الذين سيحصلون اليوم على قرض عقاري بسعر فائدة أعلى بسبب الرفع المتوالي لسعر الفائدة الرئيسي والبالغ حتى تاريخه 100 نقطة أساس منذ شتنبر 2022. ومن المرتقب بالنسبة لأولئك الذين حصلوا على قرض عقاري بسعر متغير، أن تشهد الأقساط الشهرية ارتفاعا. لذا، فإنه من الصعب أن تشكل هذه العناصر عواملا مشجعة على الطلب على العقارات، نظرا إلى تضرر القدرة الشرائية للأسر جراء التضخم المتسارع الذي شمل قطاعات عدة.
ومن المرتقب، أيضا، أن يؤثر ارتفاع أسعار الفائدة على تكاليف المشاريع العقارية، وبالتالي على أسعار المنتج النهائي، وحتى على خزينة ومديونية المروجين العقاريين.
4- في ما يتعلق بالقروض العقارية وإعادة تمويل الديون العقارية، هل يمكن أن تصمد البنوك تحت وطأة التشديد المالي؟
يبلغ جاري القروض الممنوحة للاقتصاد ما يناهز 1.000 مليار درهم، ويستحوذ قطاع العقارات على نصيب الأسد، بما يقارب 300 مليار درهم. وبناء على ذلك، فإن التقاطع بين القطاع المالي والقطاع العقاري لا يعد ظاهرة جديدة، وهو ما أشار إليه مسبقا والي بنك المغرب.
وعلى هذا الأساس، يمكن الجزم بمدى هشاشة القطاع وسهولة تعرضه للمخاطر، إلا أن القطاع البنكي الوطني يرتكز على أسس متينة. وتجلى ذلك بوضوح جراء تعاقب مختلف الأزمات، وعلى سبيل المثال أثناء جائحة “كورونا”، حيث أبان القطاع عن مرونته وقدرته على امتصاص الصدمات. وعلى الرغم من الظرفية الصعبة التي يمر بها، إلى جانب القاطرات الكبرى الأخرى للقطاع، يواصل العقار الوفاء بالالتزامات، على الأرجح عن طريق تقليص الاستثمارات، وهو أمر متوقع، إلا أنه يستحق التنويه.
5- هل ستشهد دينامية المكاتب ركودا بسبب الطفرة الرقمية؟
لقد أدى الازدهار الرقمي والعمل عن بعد والعمل الجماعي، من بين أمور أخرى، والتي لا تعتبر صيحات جديدة، إلى إعادة توزيع بطاقات زخم سوق العقارات التجارية. وتمثل هذه المستجدات فرصا استثمارية جديدة تتطلب التكيف فقط، إذ تستقبل العقارات المهنية الأنشطة البشرية، ولا توجهها، لذا فهي مطالبة بالتكيف مع الاحتياجات والعروض الجديدة.
وينبثق مما سبق، ضرورة إعادة النظر في كيفية استغلال مساحات العمل، خاصة عقب تجربة “كوفيد”. والجدير بالذكر أن الفاعلين بقطاع العقارات التجارية أصبحوا اليوم على دراية كاملة بالتطورات وأضحوا أكثر إلماما واهتماما بالاحتياجات بهدف الاستجابة لها وتوقعها بالأخص. وأخذا بعين الاعتبار أن أكثر أسواق العقارات ارتباطا بالظرفية الاقتصادية هي سوق العقارات المهنية، أدعوكم لإلقاء نظرة على مؤشرات النمو الاقتصادي وعدد المقاولات المحدثة وستتشكل عندنا جميعا نظرة عامة على الوضع السائد في العقارات المهنية …
